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I documenti necessari per vendere casa
L’Agenzia Immobiliare SR Servizi Immobiliari è un’agenzia immobiliare specializzata nella compravendita di case in località vivine al mare, sia per le vacanze che residenziali. Abbiamo un’ampia selezione di immobili che si differenziano per località, dimensioni, tipologie e numero di vani. Tuttavia bisogna tenere a mente che, qualunque sia la casa oggetto della transazione immobiliare, è necessario presentare alcuni documenti indispensabili. Infatti in base a quanto previsto dalla normativa esiste una documentazione fondamentale per vendere casa. In caso contrario l’intera operazione non risulta essere a norma di legge. Si tratta dell’attestazione di prestazione energetica, la visura ipotecaria, il rogito notarile, la planimetria catastale e il certificato di agibilità.

L’attestazione di prestazione energetica
L’APE è un acronimo che identifica l’attestato di prestazione energetica e il documento consente di descrivere in maniera precisa e dettagliata le caratteristiche energetiche dell’immobile oggetto della vendita. Si tratta di un’elaborazione ottenuta attraverso una determinata procedura di calcolo il cui obiettivo è verificare l’entità dell’energia che viene dispersa dall’involucro edilizio. In questo modo è possibile sapere qual è il rendimento energetico dell’immobile e quanto dell’energia utilizzata viene effettivamente impiegata per mantenere l’edeficio in adeguate condizioni di comfort. Di conseguenza questo documento obbligatorio permette di conoscere il livello di isolamento termico dell’immobile e i consumi energetici nel corso dell’anno. L’attestazione di prestazione energetica deve essere consegnata all’agenzia immobiliare che si occupa della transazione quando si affida a questo operatore il mandato di vendita. Di conseguenza deve essere richiesta prima di qualunque altro tipo di documentazione e deve essere presentata prima della pubblicazione dell’annuncio immobiliare perché per legge questi devono riportare le caratteristiche della casa e alcune informazioni reperibili all’interno dell’APE. Si tratta della classe energetica dell’immobile e il relativo IPE (Indice di Prestazione Energetica). Il rilascio dell’attestazione di prestazione energetica viene effettuato esclusivamente da un tecnico certificato e abilitato. Inoltre l’abilitazione del professionista che si occupa di questa procedura deve essere stata emessa da un ente competente che non ha alcun rapporto con la progettazione, la proprietà oppure la realizzazione stessa dell’immobile oggetto della vendita. Inoltre alla domanda per il rilascio del documento è necessario allegare la planimetria catastale della casa oppure dell’edificio in cui è situato l’immobile nel caso in cui si tratti di un appartamento. Infine è bene tenere a mente che l’APE può essere richiesta anche online, facendo sempre riferimento a professionisti competenti e abilitati.

La visura ipotecaria
La visura ipotecaria deve essere presentata prima che la vendita della casa venga conclusa. Si tratta di un documento obbligatorio il cui scopo è dimostrare la titolarità immobiliare della casa oggetto della transazione, cioè il fatto che sia veramente di proprietà del venditore. Inoltre consente di venire a conoscenza dell’eventuale di presenza di gravami, ad esempio pignoramenti, ipoteche e note di cancellazione parziali oppure totali di ipoteche totali. Infatti il compratore deve essere messo a conoscenza dell’esistenza di elementi che limitano la possibilità di disporre dell’immobile, come il fatto che sull’abitazione gravi un pignoramento, un’ipoteca oppure un decreto ingiuntivo. Di conseguenza al proprietario spetta l’obbligo di dimostrare che l’immobile sia completamente libero. Si può richiedere gratuitamente la visura ipotecaria sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Per via digitale il contribuente riceve un documento dove sono riportati:
– la presenza di eventuali pignoramenti e sequestri sull’immobile;
– l’esistenza di trasferimenti di proprietà per successione, donazione e acquisto lungo l’intera vita della casa.
La gratuità delle operazioni e della consultazione delle informazioni riguarda solo il proprietario e i comproprietari della casa. Inoltre in alcuni casi il compratore oppure l’agenzia immobiliare può richiedere un’ispezione ipotecaria che viene emessa dalle Poste Italiane online oppure allo sportello versando una commissione di 9 euro.

Il rogito notarile di acquisto
Il rogito notarile di acquisto viene redatto da un notaio e serve per attestare il fatto che il venditore possieda un diritto reale sull’immobile. Viene predisposto prima della conclusione della transazione e viene emesso da questo professionista dopo accurati controlli: infatti è lo stesso notaio ad accertare la titolarità del venditore sotto la propria responsabilità. Quindi consegna al proprietario dell’immobile una copia dell’atto di provenienza della casa. Si può richiedere al notaio una nuova copia se si smarrisce la prima. Proprio per il fatto che consente di fare chiarezza sul diritto di proprietà dell’abitazione e lo trasferisce dal venditore all’acquirente questo documento è il più importante tra tutti quelli da presentare obbligatoriamente. Di conseguenza risulta essere un atto pubblico da redigere alla presenza di un pubblico ufficiale (il notaio), che accerta la veridicità delle dichiarazioni rese nell’atto e l’identità delle parti. Nel rogito vengono riportati:
– i dati anagrafici del compratore e del venditore, oltre a quelli di un eventuale mediatore;
– le modalità per effettuare il pagamento
– il prezzo di vendita dell’immobile;
– le eventuali spese di mediazione e il metodo di pagamento adottato.
A seguito del versamento della parcella del notaio e dei tributi per il trasferimento di proprietà, il professionista registrerà la transazione e trascrive l’atto nei registri immobiliare, così da rendere le informazioni sulla proprietà dell’immobile pubbliche. Il rogito notarile deve essere custodito in vista dell’eventuale vendita dell’immobile in futuro. In caso contrario, soprattutto se l’abitazione è stata ereditata, è necessario richiedere presso l’archivio notarile della provincia di competenza una copia del rogito notarile.

Il certificato di agibilità
Il certificato di abitabilità/agibilità è un documento che consente di attestare il sussistere di adeguate condizioni di salubrità, igiene e sicurezza nell’immobile oggetto di vendita in base ai requisiti di legge stabiliti dalla normativa che disciplina questo settore. Deve essere presentato prima del perfezionamento della procedura di vendita, tranne nel caso in cui l’edificio sia stato costruito prima del 1934. In questo caso non si deve presentare il certificato di agibilità. Oltre ad attestare il fatto che l’immobile sia abitabile, questo documento dimostra il fatto che vengono rispettati i requisiti riguardanti il risparmio energetico degli ambienti. La domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza per territorio, compilando l’apposito modulo predisposto dall’ente locale con i dati richiesti.

La planimetria catastale
La planimetria catastale dell’immobile è un altro documento indispensabile per effettuare la vendita dell’abitazione a norma di legge: infatti se non viene allegato all’atto di vendita la transazione non viene considerata valida. La planimetria catastale è l’elaborato grafico che rappresenta lo stato di fatto dell’unità immobiliare e che deve corrispondere alla registrazione presso il Catasto. Proprio per questo motivo si parla di planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi. Questo documento ufficiale viene rilasciato dalla sezione catasto dell’Agenzia delle Entrate e permette di identificare in maniera univoca e precisa l’immobile oggetto della transazione. In genere questa mappa catastale viene elaborata in scala ridotta (1:200 oppure 1:100) e deve essere perfettamente aggiornata. Infatti nel periodo di tempo in cui si è posseduto l’immobile possono essere stati effettuati alcuni interventi che hanno modificato lo stato dell’abitazione. Ad esempio, è possibile che siano state eseguite ristrutturazioni, modifiche nella disposizione dei vani, abbattimenti delle pareti divisorie oppure aumenti della superficie calpestabile. Soltanto in pochi casi la planimetria catastale viene immediatamente aggiornata, mentre nella maggior parte delle situazioni la procedura viene portata a termine soltanto al momento della vendita. Bisogna fare riferimento a un professionista esperto abilitato, come un architetto, un ingegnere oppure un perito industriale per rilevare le modifiche nella planimetria e quindi aggiornare lo stato dell’immobile riportato nel Catasto. Questa procedura deve essere effettuata e completata prima che venga stilato il rogito notarile di acquisto. Si ricorda che il proprietario dell’unità immobiliare e i soggetti che detengono una diritto di proprietà (di qualunque genere oppure di godimento) possono consultare gratuitamente la planimetria riferibile all’abitazione tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo è possibile verificare la corrispondenza tra lo stato attuale della casa e quanto riportato all’interno della piantina riprodotta nel Catasto. Si ricorda che se non esiste una perfetta corrispondenza la compravendita risulta essere nulla. In alcuni casi viene richiesta come certificazione e documentazione obbligatoria la visura catastale storica: si tratta di un atto nel quale sono state riportate tutte le variazioni catastali che hanno interessato l’immobile e che si sono succedute nel corso del tempo. Di conseguenza viene richiesto questo documento per conoscere, grazie ai dati identificativi catastali, l’intera storia del fabbricato oppure dell’abitazione che si vuole vendere.

I documenti per vendere casa: cosa tenere a mente
Bisogna sempre tenere a mente che questi cinque documenti sono indispensabili perché la vendita di una casa avvenga regolarmente e a norma di legge. L’obbligo della presentazione e la responsabilità ricade sul venditore. Tuttavia si ricorda che questi documenti necessari per vendere casa sono richiesti sia quando si fa riferimento a un’agenzia immobiliare che quando si procede in maniera autonoma per realizzare la transazione immobiliare. Alcuni servono al potenziale acquirente per accertare lo stato dell’immobile, come il certificato di agibilità e l’attestazione della prestazione energetica. In altri casi, invece, i documenti devono essere consegnati al notaio perché sono necessari per stilare il rogito di acquisto. Tra questi si ricordano la planimetria catastale aggiornata e la visura ipotecaria. In genere la procedura per reperire i vari documenti indispensabili per vendere casa non è eccessivamente lunga e non risulta essere troppo problematica. Tuttavia si ricorda che in questi casi esiste un preciso iter burocratico che bisogna seguire. Di conseguenza il rilascio necessita di tempistiche ben precise. Proprio per questo motivo, se si vuole vendere casa, si consiglia di cominciare a predisporre con un certo anticipo i documenti indispensabili. In particolare si deve prestare maggiore attenzione al rogito notarile e all’aggiornamento catastale, in quanto sono gli atti che richiedono tempi più lunghi e l’intervento di professionisti.